在热闹中开场的蟠龙天地，最大的挑战是什么？

位于上海市青浦区的蟠龙天地，是上海近些年来的大型城市改造项目。自2023年4月底开门迎客以来，蟠龙天地一直人气很旺。开业百日后，即使在盛夏，蟠龙天地仍是大虹桥地区市民打卡首选地之一。

如果是地铁前往，从17号线蟠龙路地铁站出站便可到达蟠龙天地南入口。到了饭点，品牌餐饮聚集区游客最多，部分店铺甚至需要排队。

蟠龙天地最大的特点在于尊重原先古镇的建筑尺度，保留以水为核、河街组合的“江南肌理”，通过翻修与风格化重建混搭的方式建设，既不像古镇景区那般强调原真性，又不像奥特莱斯等“特色小镇”那样完全架空。

(资料图片)

作为一种城市更新的新尝试，蟠龙天地在热闹中开场，留给运营者最大的挑战是人气的可持续。

蟠龙天地街景 赵忞 图

包容性强的“特色小镇+公共绿地”

蟠龙古镇是上海32个历史风貌保护区之一，蟠龙城中村地块是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一。蟠龙天地由瑞安集团打造，这是瑞安在上海的第7个项目，瑞安在上海的代表性更新项目是上海新天地。新生的蟠龙天地建设了包括约23万平方米的公共绿地、约5万平方米的水乡古镇商业空间和约25万平方米的居住区。

澎湃研究所研究员发现，蟠龙天地根据与滨水主要景区、地铁站、住宅的不同距离，配备了不同的业态。例如，滨水区内适合展现品牌形象的西餐外摆，向后一层是更有流量的快餐和甜品，靠近住宅偏向社区服务和亲子运动。

在整体的业态分区中，按照传统乡镇的演化逻辑，穿插一些亮点空间，例如往昔的人流中心——戏台边，新中国成立初期建成了粮仓，如今更新为艺术酒店；旁边的大合院，则是余德耀美术馆。

蟠龙天地将功能复合的商业空间摊开在了一片村镇土地上，可被视为一个带有“配套住宅”的低密度综合体。

多种业态叠加，既满足了中老年人的“访古”喜好，又兼顾了亲子家庭的休闲娱乐需求，并且因宠物友好也能吸引年轻人等养宠物人群。由于分区较为合理，各自都有自己的“主场”，比如亲子活动区、宠物公园等，因此空间虽功能复合，但总体井然有序。

蟠龙天地与市面上的古镇景区和商业综合体有个很大的区别，便是与邻近的高速路绿化隔离带结合，为原本只有生态和游憩功能的“绿色基建”增加了更多功能。

公共绿地、户外运动占地面积大，单位面积收益远不如店铺租金，因此市内商业开发中很少出现带有大片绿地的项目，即便有，也多是较为静态的市集，或者“城市露营”的帐篷和座位。

然而，蟠龙天地利用高速路的绿化隔离带，除了增加常见的篮球场、罕见的棒球场外，还增加了皮划艇和骑马。而这些体育项目，无论是商业综合体还是城市绿地都不可能实现。

正南主入口，商业主体区域与高速路的隔离带上是上海首座户外马场 赵忞 图

商业化更新形态的“集中总结”

被称为“公园里的新天地” 的蟠龙天地，是近20年来上海三种商业形态的一次“集中总结”。

首先，它部分效仿了“奥特莱斯小镇”的主题公园式造景模式。游客若从蟠鼎路进入，看到通向地下停车场的路、地面的电动车停车场和粉墙黛瓦的新建筑，会稍有不适，有游客提出“有点像缝合怪”。因为这个场景不像在小桥流水的江南古镇景区，更像是在具有新中式风格的奥特莱斯。

其次，它部分保留了古镇景区的自发生长特性。走近商业区的中心，上述的不适感又转变为“不像普通古镇那么脏乱，管理很有序”的感叹。这里的老建筑和石板路整洁，保持了自然生长出来的错落感——街道立面的墙有进退，有弯曲，有突然出现的小巷，也有意外的打通。

第三，采用类似商业综合体的统一运营模式。很多古镇和商业街在经营一段时期后，业态会劣化，其中一个原因是商铺产权构成复杂，小业主个体的风险承载力较差，关心短期租金和盈利。但蟠龙天地由瑞安新天地统一运营管理，更类似于综合体。这既保证了稳定的质量，又在店铺选择上有特色。目前，蟠龙天地汇聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店。有游客提到，“入驻品牌既是连锁的，但也不是在哪个综合体都能看到，还比较有特色”。

人气如何可持续？

蟠龙天地位于大虹桥商务区内部边缘，距离虹桥火车站3站、青浦新城6站地铁，它的“本地社区”更适合指代较大服务半径的，覆盖青浦新城到虹桥商务区两大板块的居住者。而非小尺度的“15分钟生活圈”——哪怕开车15分钟也一样。

蟠龙天地的“15分钟生活圈”所面临的最大问题是“缺人”，周边虽有楼盘，但大量是低密度的别墅，人口密度较低。而蟠龙天地自身的楼盘虽然有大量的小高层，但目前由于通勤距离、学区、落户缴税政策等原因，成交量低于预期。

它的商业区内面向“十五分钟生活圈”的超市、教培、舞蹈和健身等业态的营业，实际上更依赖从居住区步行而来的客源。如果楼盘出售量长期不足，这些强烈面向本地社区的业态就可能首先倒下。

当然，如果楼市回暖，蟠龙路地铁站南部和徐泾镇有更多中高密度的楼盘出售或出租，蟠龙天地所希望打造的“15分钟生活圈”依然可以得到保障。

不过，商业区大部分的业态，更适合对标的是“城市副中心”。上海从2001年开始推进城市副中心建设，2016年起，城市副中心的建设加强了对公共活动和社区服务的引导。

《上海市城市总体规划（2016-2040）》中的城市公共活动中心体系 图片来源：澎湃新闻

蟠龙天地的定位类似上述图表中的“第三层级”的“地区中心”，这一定位丰富了大虹桥商务区和青浦新城的消费场景。如果绿地可以叠加露营等24小时营业的业态，则能为游客提供“微度假”“市郊一宿二泊”的选择。这也暗合了现在上海文旅发展中强调的“文体旅商一体化”的趋势，可能为盘活城市存量资产提供一个新方向。

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