普缙料香港坚尼地城商住地总值最高12.9亿港元 每尺楼面地价5300港元

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观点网讯：6月28日，普缙总监李隽杰表示，将于本周截标的坚尼地城商住用地(内地段第9094号)位于香港西宁街巴士总站，前方为招商局第二货仓，毗邻域多利亚公众殓房，距离港铁坚尼地城站约10分钟步程。预料是次地皮每平方尺楼面地价约为5,000至5,300港元，总值约12.1亿至12.9亿港元，预期项目将主打1至2房中小型单位。

据了解，项目地盘面积约24,327平方尺，指定作非工业(不包括仓库、酒店及加油站)用途。卖地章程内订明除最底3层可作商业用途外，其余部份只可作私人住宅用途，私人住宅用途的最高楼面面积达243,266平方尺，而其余非工业部分用途等的最高楼面面积则按照卖地条件中的相关特别条件计算。另外，买方须自费兴建公共交通交汇处及公众洗手间等政府设施，而相关面积在计算总建筑面积时将不获豁免。是次卖地章程内亦设限尺条款，同时没有针对项目最大上盖面积、层数及高度的条款限制，发展商应参考其他相关政府部门针对以上方面的有关规限，而项目发展期止于2032年9月30日。

根据卖地章程，买方须负责于指定日期前铺设位於地盘外东南面范围作未来公共道路及在地盘外东北面兴建一个临时公共交通交汇处及临时公众洗手间，并于完工后交还予政府。此外，买方亦须于指定日期前完成兴建地盘外西南面范围作公众休憩空间，及须将原有地盘内的东华痘局拱形牌坊及基石迁移到新建的公众休憩空间，并于完工后将有关空间交还予政府。

值得一提，政府于2013年就坚尼地城西部土地用途作检讨，配合港岛海滨发展，将西宁街临海、楼龄逾20年招商局货仓，由工业用途改划为「商业、休闲及与旅游有关」的用途，希望加快这两幢13及16层高工厦货仓的重建。项目日重建后或会影响到是次招标地皮的部份景观。而地皮后方的加惠民道亦会兴建三橦公营房屋及一橦附属设施大楼，预料于2028年分阶段落成，落成后亦会阻挡项目部分向南面的山景。另一方面，域多利亚公众殓房亦计划于2028年重置，现址将会用作海滨长廊及休憩用地。

考虑到地盘地理位置及发展规模适中，惟落成发展后景观可能受到不同程度的遮挡，未必能够以豪宅发展定位。另外中标发展商需要负责为地盘内外的不同设施的建造或重置工程。整个发展年期长达9年，因此中标发展商的现金流要有一定程度的能力，预计投标反应未必十分踊跃。